Les avant-contrats préparatoires à la vente

 

Section I.  Les avant-contrats préparatoires à la vente

                                                         

L’avant-contrat est un contrat, c’est une étape sur la route de la conclusion du contrat définitif. C’est un contrat qui en prépare un autre. C’est un contrat qui prépare la conclusion d’un contrat définitif. Certains auteurs parlent de contrat préparatoire.

 

Le code civil, avant 2016 ne connaissait pas les avants contrats ni la phase précontractuelle. Avec l’ordonnance du 10 février 2016, on a fait rentrer dans le code civil 2 avants contrats :

Ä  Le pacte de préférence = article 1123et la promesse unilatérale = article 1122

 

La pratique connait en pratique 3 types d’avants contrats : Le pacte de préférence, la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique = contrat qu’on a déjà conclu sous une condition suspensive mais il ne naitra que si certaines conditions se réalisent

 

I)                   Le pacte de préférence.

 

Le pacte de préférence est un contrat par lequel une personne, le promettant s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas dans l’hypothèse où elle déciderait de contracter.

 

A.    La notion

 

Ce contrat est prévu par l’article 1123 du code civilqui dispose que « le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. »

 

C’est le droit d’être préféré à quelqu’un, droit de priorité

 

On peut le rapprocher du droit de préemption de la mairie par exemple

 

Quel intérêt peut-on avoir à donner un droit de préférence ?

 

Il peut être un moyen de prévenir ou d’accompagner la spéculation. Il se peut qu’il y ait des pactes de préférences croisées, je te donne préférence donc tu me donnes préférence.

 

Le bénéficiaire bénéficie de la faculté d’acquérir par préférence le bien, le droit de se voir préféré aux tiers. Lorsque le promettant propose la vente au bénéficiaire ce dernier n’a que 2 choix :

-          Accepter

-          Refuser

 

Il ne peut pas négocier (la vente lui est proposé dans les mêmes conditions qu’aux tiers).

 

Arrêt du 10 juillet 20002 et la 3^ème chambre civile :

Fait : le pacte prévoyait que le promettant notifie aux bénéficiaire le prix et mes modalités auxquelles il se proposait de vendre le bien, la cour de cassation estime que dans cette configuration, le bénéficiaire du pacte n’est pas investi du droit de négocier, le pacte ne prévoyait pas une comparaison avec d’autres offres

 

Le promettant s’est engagé à quoi ?

 

Si jamais il décide un jour de vendre alors il doit proposer le bien en priorité au bénéficiaire, MAIS il n’est pas obligé de vendre et peut très bien décider de ne jamais vendre

Ä  C’est ce qui distingue le pacte de préférence et la promesse de vente.

 

Certains plaideurs disent que les pactes pourraient être nuls car ils portent atteinte aux droits fondamentaux notamment :

-          A la liberté de disposition de ses biens -> critique mal fondée car pas d’obligation de vente

-          A la liberté de choisir son cocontractant -> mal fondé car on se restreint sois même sa liberté

-          Certains pactes n’ont pas de limite dans le temps

J’ai donné priorité à mon voisin en 2020, en 2030 on se fait des procès pour trouble de voisinage, on est obligé de lui vendre notre maison si on décide de la vendre

 

Le pacte de préférence est une un droit, obligation éventuelle

 

Est-ce qu’on peut dire que le droit du bénéficiaire est un droit sous conditions suspensives ?

 

Une condition suspensive n’est valable que si elle dépend d’un évènement aléatoire, qui échappe à la condition des parties

Par exemple : Je m’engage à vous donner 200 euros si a midi demain un pigeon passe devant la fenêtre

 

La naissance de droit de préférence tient dans les mains du promettant. Il y a un caractère potestatif.

è La potestativité = fait de pouvoir décider de s’obliger ou non.

Elle n’est connue dans le Code civil que concernant les conditions : on parle de condition potestative (condition selon laquelle le débiteur par sa seule volonté de s’engager ou non) et on dit que les conditions potestatives rendent nulle l’obligation qu’elles affectent.

Ici, si le promettant ne se décide jamais à vendre, la préférence ne se fera jamais, c’est la seule volonté du promettant qui déclenche le pacte.

 

B.     Le régime

 

1.      La formation du pacte de préférence.

 

C’est par principe un contrat consensuel, qui se forme par le simple échange des consentements.

 

Il n’y a pas de formalismerequis pour le pacte de préférence, pas de parallélisme des formes (un pacte de préférence pour un futur contrat qui a une certaine forme, le pacte n’a pas à reprendre cette forme).

 

Étant un contrat, il est soumis aux conditions de tous les contrats et doit ainsi respecter les règles consentement, capacité, contenu licite et certain...

ð  Le code civil ne comprend aucunes règles propres au pacte de préférence

 

L’objet du pacte doit être suffisamment précis. On pense à 2 choses :

-          Type de contrat prévu (vente, bail, contrat d’entreprise, dépôt…)

-          Identifier le bien visé

 

Il n’est pas nécessaire de déterminer un prix ni de durée : Cour de cass 3^ème chambre civ 15 janvier 2003.

Ä  Cela évite toute spéculation

Si on a prévu un délai, l’obligation est à terme, passé ce délai, l’obligation du promettant est révolue

Si on n’a pas limité la durée du pacte, la prohibition des engagements perpétuel veut qu’on ne puisse pas être engagé à vie

 

è Avant 2016, la sanction était la nullité absolue

 

Différence avec la nullité relative : L’intérêt protégé est l’élément de distinction

-          Pour la nullité relative, seule la personne protégée peut agir

-          Pour la nullité absolue, tout le monde peut agir

 

è Depuis 2016 : on requalifie un engagement perpétuel en contrat à durée indéterminée, résiliable unilatéralement

 

Peut-on considéré que le pacte de préférence est un CDI ?

 

NON sinon le promettant pourrait se délier quand il veut de son engagement

 

La prescriptabilité du pacte :

 

Prescription au bout de 5 ans comme le dit l’article 2224 ?

 

La prescription sanctionne l’inaction d’un créancier, or ici le créancier ne peut pas agir tant que le promettant ne met pas en vente son bien donc on ne peut pas parler d’inaction et donc pas de prescription.

 

 

2.      L’exécution du pacte de préférence

 

La question n’a pas de sens tant que le promettant n’a pas décidé de vendre, il s’engage à ne rien faire (à ne pas vendre le bien à un autre). C’est une obligation de ne pas faire.

 

Une fois la décision de vendre prise = obligation de faire, de proposer le bien par priorité au bénéficiaire.

 

Il arrive souvent que le pacte de préférence ne soit pas respecté :

-          Soit par oubli

-          Soit volontairement

 

Il est évident que tous les promettant ne sont pas de bonne foi et vont proposer le bien à quelqu’un d’autre que le bénéficiaire. Parfois ignorance (exemple : succession), mais bien souvent ils le savent mais décident de ne pas le respecter.

 

Si on a vent de tractations, on a tout intérêt à en avertir le futur acquéreur pour u’il ne puisse pas dire qu’il ignorait qu’il ignorait le pacte

 

Article 1123 du code civil que certains appellent à tort action interrogatoire. C’est la faculté pour un tiers qui souhaite acheter un bien d’interroger le caractère putatif du droit de préférence, si la personne ne répond pas dans un délai d’1 mois elle est réputée avoir renoncé au pacte de préférence

 

Que se passe-t-il si le promettant a vendu à un tiers sans respecter les droits du bénéficiaire ?

 

La jurisprudence a dégagé des sanctions, avant 2006 on exigeait une fraude (difficile à prouver)

 

 

Arrêt de la cour de cassation du 26 mai 2006 chambre mixte« lorsque le pacte de préférence a été violé, le bénéficiaire du pacte peut en obtenir l’exécution forcé. Il n’est pas contraint de se satisfaire de dommages et intérêts.

On peut obtenir 2 choses :

-          L’annulation du contrat conclu avec le tiers = annulation de la vente

-          La substitution du bénéficiaire dans les droits du tiers

SAUF si :

-          Le tiers avait connaissance du pacte

-          Le tiers avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de préférence 

 

Preuve psychologiquetrès difficile à apporter, on l’appelle la probation diabolica

ð  Seulement 2 arrêts dans lesquels cette preuve a été apportée et acceptée par la cour de cassation.

 

Arrêt 3^ème chambre civile 6 décembre 2018 : une personne prévoit un pacte de préférence pour 10 ans.

 

Est-ce que le promettant peut avant la fin du pacte de préférence conclure une promesse de vente ?

 

ð  NON tant que dure le pacte, on ne peut pas conclure une promesse

 

 

 

II)                  La promesse de vente

 

A.    Conditions

 

Article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme« le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

 

ð  Contrat par lequel le promettant s'engage à vendre au bénéficiaire de la promesse si le bénéficiaire de lever son option 

 

2 différences avec le pacte de préférence : 

•        Le promettant s'est engagé irrémédiablement à vendre dans le cas de la promesse unilatérale de vente, ce qui n'est pas le cas dans un pacte de préférence. 

•        Le pacte de préférence ne contient pas forcément les éléments essentiels du contrat de vente, alors que dans la promesse unilatérale de vente il y a forcément une précision sur les éléments essentiels à commencer par le prix. Tous les éléments essentiels sont donc dans la promesse, il ne manque que le consentement du bénéficiaire (il lève l'option) pour transformer la promesse en contrat.  

 

La promesse unilatérale de vente est un contrat à part entière, qui est donc soumis aux règles de droit commun. Ce n'est pas une offre de contrat, car dans cette dernière il n'y a qu'une volonté exprimée : dans une promesse unilatérale de vente, il y a un accord de volontés, une rencontre des consentements même si le bénéficiaire ne s'est pas engagé à contracter. 

 

Très fréquemment, la promesse unilatérale de vente comporte une indemnité d'immobilisation : rémunération de la réservation, de l'immobilisation du bien qui ne peut pas être vendu à quelqu'un d'autre. En moyenne, en matière immobilière, c'est compris entre 5 et 10% du prix de vente. Si le bénéficiaire lève l'option, il ne paie que le solde, mais s'il ne le fait pas alors la somme reste acquise pour le promettant. 

 

ð  C’est la rémunération de l’immobilisationdu bien.

 

L’indemnité d’immobilisation peut-elle être vue comme une clause pénale ?

La clause pénale est prévue par l’article 1131 -5 CC, c’est une évaluation forfaitaire en cas de non-exécution, dommages et intérêts prévus en cas de violation d’obligation.

ð  L’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale car il n’y pas de violation de contrat, le bénéficiaire n’a pas d’obligation d’acheter donc pas de violation si ne lève pas l’option.

 

Par ailleurs, par principe, le fait qu’on ait stipulé une indemnité d’indemnisation, ne transforme pas la promesse unilatérale de vente en une promesse synallagmatique de vente car on n’a toujours pas de consentement à la vente, il ne s’oblige qu’à verser la somme, pas de réciprocité des obligations.

 

EXCEPTION : Lorsque le montant de l’indemnité d’immobilisation est tellement élevé qu’en pratique il retire toute liberté au bénéficiaire.

 

L’indemnité d’immobilisation est telle une clause de dédis ?

NON car il ne se dédie pas car il ne promet pas d’acheter

 

Qu’est-ce que reçoit le bénéficiaire : un droit d’option, c'est à dire le droit de choisir entre acheter et ne pas acheter, le promettant a déjà dit oui, le bénéficiaire a le choix sans engager sa responsabilité.

 

B.     Régime

1.      Conditions de formation d’une promesse unilatérale de vente

 

La promesse étant un contrat, elle est soumise aux conditions du droit commun : obligation d’information, vice du consentement (erreur dol violence), capacité, …

 

Certaines personnes bénéficient d’un droit de rétractation lorsqu’elles concluent une promesse de vente, c’est le cas des acquéreurs non professionnels d’un bail à usage d’habitation

 

La promesse doit contenir tous les éléments essentiels du contrat de vente = la chose et le prix.

 

Mais les parties peuvent également rendre essentielles d’autres choses : la rentabilité d’un fonds de commerce par exemple

 

IDEE : la promesse doit comporter tout ce qui est nécessaire à la conclusion du contrat définitif.

 

S'agissant du délai, en principe une promesse unilatérale peut être stipulée sans délai, mais il est des cas où l'on est obligés de stipuler un délai : promesse portant sur un immeuble par l'intermédiaire un agent immobilier (loi Hoguet de 1970).  

S'il n'y a pas de délai, avec la réforme de 2016 la promesse devient un contrat à durée indéterminée : dans un tel cas, certains auteurs et arrêts ont considéré qu'il était nécessaire de mettre en demeure le bénéficiaire de se prononcer.

 

Un arrêt de la 3ème chambre civile du 25 mars 2009a admis que le promettant peut révoquer sa promesse unilatérale après expiration d'un délai raisonnable : ce n'est plus tellement d'actualité, car dans le Code civil les textes régissant la révocation des contrats indéterminés sont inscrits dans une logique de préavis

ð  Zone d'incertitude à ce sujet. 

 

Par principe, une promesse unilatérale n'est pas soumise à un formalisme particulier, mais il y a des exceptions : 

 

-    L'art.1589-2 du Code civil dispose que "Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date" 

 

-    Nécessité de rédaction d'un écrit pour protéger l'acquéreur : fonds de commerce, terrain à bâtir, lot de copropriété 

 

-    Lorsque c'est une personne physique qui vend un immeuble, la durée maximale de la promesse est de 18 mois 

 

-    Depuis la loi SRU (renforcée par la loi Alur), le promettant doit communiquer au moment de la promesse un certain nombre de diagnostics au bénéficiaire, ainsi que le carnet de copropriété de l'immeuble (litiges, paiement des charges) 

 

 

2.      L’exécution

 

La question ne se pose qu'en cas de conflit entre le promettant et le bénéficiaire : si le bénéficiaire laisse passer le délai d'option, rien ne se passe. Le problème apparait si le promettant ne veut plus donner d'effet à la promesse.

 

Si le promettant a vendu à quelqu'un d'autre en violation des droits du bénéficiaire de la promesse unilatérale, il est possible d'obtenir l'annulation de la vente si le tiers était de mauvaise foi c'est-à-dire qu'il était au courant de l'existence de la promesse.

 

Cette mauvaise foi se prouve, en matière immobilière, par la publication au registre des hypothèques. Il y a donc une présomption irréfragable de connaissance de l'existence de la promesse. Aucune substitution dans les droits du tiers n'est possible.

 

Si, avant l'expiration du délai, le promettant informe le bénéficiaire qu'il ne veut plus donner effet à la promesse:

-          Jusqu'en 2016, l'arrêt Consorts Cruz rendu le 15 décembre 1996par la 3ème chambre civile ne prévoyait que l'octroi de dommages-intérêts car il n'y avait qu'une obligation de faire de la part du promettant : c'est un raisonnement erroné => Pas de revirement malgré les critiques

-          Bris de jurisprudence par l'art. 1124 du Code civil, inséré par l'ordonnance du 10 février 2016: « La révocation de la promesse pendant le temps laisse au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis »

 

Le 17 octobre 2019, la Cour de cassation a refusé de transmettre une Conseil constitutionnel une QPC sur la liberté contractuelle (question non-sérieuse)